Wspólnota Mieszkaniowa
"Długosza 12-22" Głogów
Artykuły
Informacje pochodzą z profesjonalnych stron internetowych.
http://orzeczenia.ms.gov.pl/ ORZECZENIA SĄDOWE
1. Fundusz remontowy
Wspólnota mieszkaniowa może „zatrzymać” fundusz remontowy
Pojęcie tzw. funduszu remontowego nie występuje w ustawie o własności lokali, jednak w orzecznictwie i piśmiennictwie jednolity jest pogląd o możliwości jego tworzenia przez wspólnotę mieszkaniową w celu zapewnienia płynności finansowej i gromadzenia środków koniecznych do wykonywania remontów nieruchomości wspólnej.
W uzasadnieniu wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r., sygn. akt: V CSK 367/09 (niepubl.) Sąd Najwyższy za dopuszczalne uznał unormowanie w drodze uchwały statusu prawnego funduszu remontowego, skoro „nie został w ogóle uregulowany w ustawie o własności lokali z 1994 r., a poszczególni właściciele lokali mogą mieć różne, sprzeczne interesy w zakresie potrzeby partycypacji w przedsięwzięciu inwestycyjnym wspólnoty (np. są zainteresowani zbyciem lokali i uzyskanie zwrotu przypadającej im części środków funduszu remontowego)."
Z uwagi na brak unormowań prawnych dotyczących tej problematyki wątpliwości budzi zakres uprawnień wspólnoty mieszkaniowej do tworzenia niezbędnych regulacji zabezpieczających wykonywanie remontów nieruchomości wspólnej.
Podstawowe można sprowadzić do dwóch kwesti:
1) czy wspólnota mieszkaniowa może przeznaczyć środki zgromadzone na funduszu remontowym na cele inwestycyjne wykraczające poza pojęcie „utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym". Chodzi o nakłady na nieruchomość prowadzące do wzrostu jej wartości czy użyteczności, które nie mieszczą się już w definicji nakładów koniecznych, jak np. doposażenie w nowe urządzenia, czy jej przebudowa;
2) drugą najczęściej dyskutowaną jest zwrot środków zgromadzonych przez właściciela na funduszu remontowych w przypadku zbycia lokalu.
Dotychczasowe orzecznictwo wskazuje już jednoznacznie, że sposób rozwiązania tych problemów leży po stronie właścicieli lokali w tym znaczeniu, że to oni w uchwale określającej funkcjonowania funduszu remontowego winni określić niezbędne regulacje prawne.
W uzasadnieniu wyroku z dnia 18 grudnia 2007 r., sygn. akt: 1226/07 Sąd Apelacyjny we Wrocławiu wskazał, że „poza kompetencjami sądu leży określanie katalogu wydatków, które winny być pokrywane z funduszu remontowego" Natomiast w cytowanym na wstępie orzeczeniu (wyrok SN z dnia 22.04.2009 r., sygn. akt: VCSK 367/09, niepubl.) Sąd Najwyższy odnosząc się do kwestii obowiązku zwrotu niewykorzystanych środków na fundusz remontowy w przypadku zbycia lokalu skonstatował, że wobec braku unormowań ustawowych, właściciele lokali mogą zawrzeć odpowiednie regulacje w uchwale.
Orzecznictwo wskazuje zatem na znaczną autonomię wspólnoty mieszkaniowej, należy przyjąć, że w sytuacji utworzenia funduszu remontowego wyłącznie na cele remontowe, jego przekwalifikowanie i wydatkowanie środków na inwestycje wymaga już zgody wszystkich właścicieli. Jeżeli jednak właściciele postanowili o utworzeniu funduszu remontowo – inwestycyjnego, to o finansowaniu z tych środków, np. monitoringu będzie zgodne z prawem, o ile właściciele podejmą taką uchwałę.
Ponadto, co prawda wspólnota obowiązana jest zwrócić właścicielowi lokalu wpłacone przez niego środki na poczet funduszu remontowego, których nie wydatkowała, o ile właściciele lokali nie podjęli uchwały wprowadzającej odmienne regulacje w tym zakresie.
Należy jednak mieć na względzie, że uprawnienia „prawotwórcze" wspólnoty mieszkaniowej nie są oczywiście nieograniczone, mimo braku regulacji ustawowych w zakresie tworzenia funduszu remontowego trzeba respektować obowiązujące przepisy, w szczególności dotyczące zakresu działalności wspólnoty mieszkaniowej, który dotyczy wyłącznie zarządu nieruchomością wspólną. Sąd Najwyższy w cytowanym wyroku z dnia 22.04.2009 r (sygn. akt: V CSK 367/09, niepubl.) za niedopuszczalne uznał rozszerzanie „przedmiotowego zakresu nieznoszalnej współwłasności ... uzupełniania (na podstawie uchwały wspólnoty) zakreślonego przez ustawę przedmiotu nieruchomości wspólnej dodatkowo jeszcze o środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym".
źródło:
Portal Informacyjny Zarządca 10 sierpnia 2010
Fundusz remontowy a sprzedaż mieszkania
Gdy będę sprzedawała mieszkanie, chciałabym odzyskać pieniądze wpłacane na fundusz remontowy, bo nie zostały wykorzystane. Czy to możliwe? Czy zarząd wspólnoty ma prawo mi odmówić? Czy jednocześnie nowy właściciel będzie musiał te pieniądze uzupełnić, wchodząc do wspólnoty?
Radzi Paweł Puch, prawnik serwisu oferty.net:
– Właściciel lokalu jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację.
Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Jednak wydatki na remonty to z reguły duże sumy przekraczające możliwości pokrycia ich z bieżących środków. W związku z tym wspólnota mieszkaniowa ma dwie możliwości: albo zaciągnąć kredyt, gdy przyjdzie konieczność dokonania remontu, albo, przewidując przyszłe remonty, gromadzić środki na ich dokonanie. Wspólnota mieszkaniowa w celu gromadzenia środków na określony cel remontowy, np. wymianę dachu lub przyszłe remonty, może utworzyć w drodze uchwały fundusz remontowy i zobowiązać właścicieli do wnoszenia zaliczek. Jednak zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, mimo ich wpłaty na konto bankowe wspólnoty, stanowią nadal do czasu ich wydatkowania własność właścicieli lokali, a nie wspólnoty. Takie stanowisko zajął w wyroku z dnia 22 lutego 2001 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie sygn. akt. I ACa 1309/2000.
W związku z tym wyrokiem wielu właścicieli lokali błędnie uważa, że skoro są właścicielami zaliczek, mogą żądać ich zwrotu w każdym czasie, na przykład w związku ze sprzedażą lokalu. Jest to błędne myślenie niemające podstaw prawnych.
Rozliczenia po latach
Zasadą jest, że wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek rozliczenia się z właścicielami lokali z wszystkich zaliczek wpłacanych na poczet pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a więc także na fundusz remontowy. Jednak zgodnie z prawem wspólnota nie jest zobowiązana rozliczyć się w związku ze sprzedażą lokalu. Inaczej mówiąc, sprzedaż lokalu nie powoduje obowiązku wspólnoty do rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną na dzień sprzedaży lokalu.
Poza tym należy zwrócić uwagę na specyfikę funduszu remontowego. W większości przypadków wspólnota nie jest w stanie – ze względu na duże koszty remontu – zgromadzić niezbędnych pieniędzy na funduszu remontowym w ciągu roku.
Tak więc niemal wszystkie wspólnoty mieszkaniowe gromadzą środki na funduszach remontowych w okresach wieloletnich, a w konsekwencji rozliczenie z właścicielem wniesionych zaliczek następuje po wykonaniu inwestycji. Zatem rozliczenie, na przykład zaliczek wnoszonych na remont dachu, nastąpi po uzbieraniu niezbędnych środków i wykonaniu remontu, czyli nawet po paru latach.
Prawo zwrotu, ale nadpłaty
Zaliczki służą gromadzeniu środków na określony cel, a właściciel zgodnie z uchwałą i ustawą o własności lokali jest zobowiązany do ich wnoszenia. Zwrot dotyczy tylko ewentualnej nadpłaty, czyli pieniędzy pozostałych po realizacji określonego celu, czyli po wydatkowaniu środków.
Właśnie zwrotu nadpłaty dotyczył wyżej powołany wyrok sądu apelacyjnego, na który powołuje się większość właścicieli, żądając zwrotu zaliczek. Tymczasem nadpłata i zaliczka to przecież dwa różne pojęcia.
Tylko aktualnemu właścicielowi
Warto pamiętać, że wpłacone zaliczki są własnością właściciela lokalu, a nie Jana Kowalskiego, a zatem uprawnienie do zwrotu nie ma charakteru osobistego, tylko jest związane z własnością lokalu.
Prawo do nadpłaty lub zobowiązanie do dopłaty powstaje w określonej chwili (po rozliczeniu), a uprawnionym z tytułu nadpłaty lub zobowiązanym z tytułu niedopłaty jest aktualny właściciel lokalu. Jak wskazuje bowiem art. 548 § 1 kodeksu cywilnego, to z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą.
źródło:
Portal Rzeczpospolita Prawo 2 lutego 2009
Perypetie wspólnot mieszkaniowych w sądach - Sprzeczne orzecznictwo dotyczące funduszu remontowego
Gmina O. wystąpiła przeciwko wspólnocie mieszkaniowej z żądaniem zwrotu kwoty 11 581,84 zł, która pozostała na koncie wspólnoty jako część niewykorzystanej zaliczki na fundusz remontowy po sprzedaży gminnego lokalu.
Sąd Rejonowy stwierdził, że gmina ma słuszne roszczenie i nakazał wspólnocie zwrot powyższej kwoty oraz pokrycie kosztów sądowych i zastępstwa procesowego w wysokości 2980 zł. W uzasadnieniu sąd stwierdził, że z treści art. 14 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (uwl) wynika jednoznacznie, że zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną ma wpłacać aktualny, a nie były właściciel lokalu.
Sąd podkreślił, że: Z art. 14 nie wynika w szczególności, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się koszty przyszłych remontów, w szczególności takich, co do których nie wiadomo czy się odbędą.
Dodatkowo sąd stwierdził, że remont nieruchomości jest zawsze korzystny dla aktualnego jej właściciela (właściciela lokalu), w szczególności przekłada się on przeważnie na wzrost wartości nieruchomości, zaś były właściciel nie ma z remontu korzyści.
Wspólnota wniosła apelację. Zarzuciła sądowi:
Naruszenie przepisów ustawy o własności lokali, polegające na błędnej ich wykładni przez przyjęcie, iż środki wpłacane przez właścicieli lokali w związku z ponoszeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej pozostają wyłącznie w zarządzie wspólnoty mieszkaniowej, podczas gdy prawidłowa wykładnia prowadzi do wniosku, iż środki te przechodzą na własność wspólnoty, a w związku z tym naruszenie art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1 ust. 2 ustawy własności lokali przez błędne zastosowanie polegające na uznaniu, iż środki zgromadzone przez właściciela lokalu na fundusz remontowy, a niewykorzystane do czasu sprzedaży tego lokalu stają się świadczeniem nienależnym zbywcy lokalu wobec wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnota powołała się w uzasadnieniu apelacji na uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. w sprawie III CZP 65/07, której Sąd Najwyższy nadał moc zasady prawnej, stwierdzając, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.
W ocenie apelującej, zarządzając nieruchomością wspólną, wspólnota posiada odrębny majątek, który powstał w sposób wskazany w art. 12 w związku z art. 13 ust. 1 uwl z pożytków z nieruchomości i wpłat właścicieli lokali z przeznaczeniem na wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Ponoszenie tych wydatków przez członków wspólnoty w formie zaliczek nie oznacza, że wspólnota musi zwracać niewykorzystane środki osobom, które je wpłaciły, gdyż stały się one własnością wspólnoty.
Sąd Okręgowy przyznał rację wspólnocie. W uzasadnieniu podkreślił, m.in., że właściciel lokalu, który sprzedaje lokal, nie może żądać zwrotu wpłaconych na ten cel pieniędzy, ale niewykorzystanych, gdyż nie jest ani ich właścicielem, ani nie ma podstaw do twierdzenia, że wspólnota mieszkaniowa wzbogaciła się bezpodstawnie jego kosztem, uzyskując nienależne świadczenia. Fundusz remontowy, jak sama nazwa wskazuje, przeznaczony jest na remonty wykonywane bieżąco jak i w przyszłości.
Jest oczywiste, że w przypadku remontu o znacznym rozmiarze, np. termomodernizacji nieruchomości, środki trzeba gromadzić przez dłuższy okres czasu, zwykle kilkuletni. Gdyby kolejnym zbywającym lokale właścicielom zwracać zgromadzone na funduszu remontowym środki, większe remonty nie mogłyby być wykonywane w zaplanowanym terminie.
Zarzut, że koszty przyszłe nie mogą obciążać byłych właścicieli nie może się ostać, gdyż to właśnie budynek był „zużywany" przez tych, obecnie byłych, właścicieli.
Sąd oddalił więc powództwo gminy i zasądził od niej na rzecz wspólnoty kwotę 3600 zł tytułem kosztów procesu za obie instancje.
Dobrze się stało, że Sąd Okręgowy powództwo gminy oddalił, ale część uzasadnienia wyroku może niepokoić. Sąd mianowicie stwierdził, że nie jest możliwe, aby sprzedający i kupujący w zawartej pomiędzy sobą umowie uznali, że środki gromadzone przez sprzedającego lokal na funduszu remontowym przechodzą na własność nabywcy lokalu, gdyż są one własnościąwspólnoty, a więc nie mogą być przedmiotem rozliczeń pomiędzy właścicielami lokali wyodrębnionych.
źródło:
Administrator 12/2009 | 09.12.2009
Fundusz remontowy a nadwyżka z tytułu wpłat
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 lutego 2001 roku ACa 1309/00, OSA 2002/4/30
Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.
Sąd Apelacyjny w Warszawie, po rozpoznaniu w dniu 22 lutego 2001 r. na rozprawie sprawy z powództwa Heleny C. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "Staw Imieliński" w W. o uchylenie uchwał, na skutek apelacji pozwanej, od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 22 listopada 1999 r., sygn. akt III C 869/99, oddala apelację.
W pozwie z dnia 28 kwietnia 1998 r., Helena C. wniosła o stwierdzenie nieważności uchwał:
1) nr 05/99 w sprawie przeznaczenia nadpłaty za 1998 r. na świadczeniach właścicieli w kwocie 10.834,95 zł na fundusz remontowy;
2) nr 06/99 w sprawie przeznaczenia środków Wspólnoty Mieszkaniowej, zdeponowanych na lokatach bankowych w kwocie 40.000 zł na wykonanie niezbędnych prac remontowych w ramach przyjętego planu gospodarczo-finansowego Wspólnoty na remonty w 1999 r., podjętych przez Wspólnotę Mieszkaniową "Staw Imieliński" w W. w dniu 19 marca 1999 r., jako sprzecznych z prawem. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.
Wyrokiem z dnia 22 listopada 1999 r., Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił zaskarżone przez powódkę uchwały i zasądził od pozwanej na rzecz powódki zwrot kosztów procesu. Orzeczenie powyższe sąd I instancji oparł na następujących ustaleniach i rozważaniach. Powódka, jako właścicielka lokalu mieszkalnego nr 13, jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej "Staw Imieliński", stanowiącej ogół właścicieli wyodrębnionych 32 lokali mieszkalnych nieruchomości przy ul. Roentgena 20 w W. W dniu 19 marca 1999 r., pozwana Wspólnota podjęła m.in. dwie zaskarżone uchwały. Pierwsza z nich (05/99) dotyczyła przeznaczenia nadpłaty za 1998 r. na świadczeniach właścicieli w kwocie 10.834,95 zł na fundusz remontowy. Druga zaś (06/99) dotyczyła przeznaczenia środków Wspólnoty zdeponowanych w lokatach bankowych w kwocie 40.000 zł na wykonanie prac remontowych wspólnego budynku. Środki te (40.000 zł) to nadwyżki na świadczeniach indywidualnych właścicieli lokali.
Zdaniem Sądu Okręgowego, powództwo jest zasadne, gdyż zaskarżone uchwały są sprzeczne z prawem. Zgodnie bowiem z umową zarządu nieruchomością wspólną i ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przedmiotem uchwał właścicieli mogą być stawki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie mogą one natomiast dotyczyć wydatków ponoszonych przez właściciela, a związanych z utrzymaniem jego lokalu. Opłaty te są bowiem wpłacane zaliczkowo i podlegają rozliczeniu z końcem danego roku, zaś wszelkie nadwyżki winny podlegać zwrotowi właścicielowi lokalu lub być zaliczone na poczet jego świadczeń indywidualnych na następny rok kalendarzowy. Zaskarżone uchwały zostały zaś podjęte sprzecznie z powyższymi zasadami, a zatem są one niezgodne z przepisami prawa. Rozważając, czy w takiej sytuacji należy uznać je za nieważne czy też uchylić, Sąd Okręgowy uznał, że ponieważ przepisy ustawy o własności lokali nie zawierają żadnego uregulowania odnośnie do orzeczenia w przypadku zaskarżenia uchwał niezgodnych z prawem, poprzez analogię należy zastosować przepis art. 42 Prawa spółdzielczego, który nakazuje uchylić uchwałę walnego zgromadzenia członków sprzeczną z prawem.
W apelacji od powyższego wyroku, pozwana Wspólnota zarzuciła orzeczeniu sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że zaliczki indywidualne na świadczenia dokonywane przez właścicieli, o których mowa w zaskarżonych uchwałach, nie były rozliczane i co roku nie są rozliczane do zera oraz naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, w szczególności art. 13 ustawy o własności lokali. Zarzucając powyższe, skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa. Powódka wniosła o oddalenie apelacji.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:
Apelacja jest niezasadna. Przekonanie pozwanego - na jakie powołuje się w apelacji - a mianowicie, że zebranie wspólnoty mieszkaniowej posiada prawo podjęcia uchwał w sprawie przeznaczenia nadwyżki zaliczek indywidualnych (uiszczanych przez właścicieli na pokrycie świadczeń związanych z zajmowanymi przez nich lokalami, tj. na centralne ogrzewanie, wodę, itp.) na potrzeby wspólnoty, nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Pogląd pozwanego, że co nie jest zabronione przez ustawę o własności lokali jest dla wspólnoty dozwolone, jest z założenia nieprawidłowy i nie może się ostać.
Wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, ma tylko tyle praw w zakresie decydowania o wspólnej nieruchomości oraz świadczeniach poszczególnych właścicieli lokali, ile przewiduje to prawo. Podejmuje ona decyzje w formie uchwał, ale tylko w granicach wyznaczonych prawem, a w szczególności ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.). Określa ona precyzyjnie prawa i obowiązki członków wspólnoty i zakres zarządu nieruchomością wspólną i tylko w zakresie określonym przepisami tej ustawy wspólnota może podejmować uchwały wiążące wszystkich jej członków.
Zgodnie z nimi, obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju wydatków. Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy). Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy), których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy). Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną, a gdy po ich rozliczeniu na koniec roku obrachunkowego okaże się, że wpłaty były wyższe niż wydatki, powstałą nadwyżkę, wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną.
Drugi rodzaj wydatków ponoszony przez właścicieli - to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy). Chodzi to głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Płacą oni z reguły za zużytą wodę według wskazań wodomierzy lub ryczałtu (gdy nie mają wodomierzy) i zaliczek na centralne ogrzewanie, które rozliczane są po zakończeniu sezonu grzewczego. Pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty. Ze środków tych wspólnota ma obowiązek rozliczyć się, tj. po zakończeniu roku obrachunkowego winna wskazać ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli i w przypadku gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel.
Pozwana co do zasady nie kwestionuje powyższego stanowiska. Istota sporu sprowadza się do tego, czy wbrew powyższej zasadzie, wspólnota może postanowić, że nadwyżka jaką posiadają właściciele lokali z tytułu wpłat na utrzymanie ich lokali, może zostać przesunięta na fundusz remontowy, czyli na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Sąd Apelacyjny w pełni podziela pogląd Sądu Okręgowego, że na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć przecząco. Jak już wyżej podniesiono, wspólnota podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym, w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie. Wspólnota działa w granicach ściśle określonych w ustawie. Nie dotyczy jej zasada, że co nie jest zakazane jest dozwolone, chyba że tylko w ramach uprawnień jakie jej przysługują, a więc w zakresie czynności związanych z zarządem nieruchomością wspólną.
Pozyskiwanie środków na fundusz remontowy nie może odbywać się w sposób niezgodny z prawem i z naruszeniem praw członków wspólnoty wynikających z ustawy. Wspólnota najpierw winna określić potrzeby w zakresie prac remontowych, środków niezbędnych do ich realizacji, plan niezbędnych prac, wysokość obciążeń każdego właściciela z tego tytułu, termin wpłat. Wówczas ci właściciele, którzy mieli nadpłaty na świadczeniach indywidualnych, mogą zwrócić się do zarządu o ich przeniesienie na fundusz remontowy, aby w ten sposób pokryć swoje zobowiązanie z tego tytułu. Nie może jednak uczynić tego za niego wspólnota, gdyż jak już wyżej wywiedziono, ta materia nie podlega jej uprawnieniom. Okoliczność, że taki sposób skraca proces decyzyjny i ogranicza zespół czynności księgowych i faktycznych związanych z rozliczeniem zaliczek, nie może być usprawiedliwieniem dla działania sprzecznego z prawem, z prawami właścicieli lokali.
Wbrew zarzutowi apelacji, Sąd Okręgowy nie ustalił, że zaliczki indywidualne na świadczenia właścicieli za ich lokale nie były rozliczane do zera. Sąd ten ustalił tylko, że nadwyżki winny być zwrócone właścicielowi lub zaliczone na poczet ich świadczeń indywidualnych na następny rok, co w pozwanej wspólnocie nie miało miejsca. Ustalenie to jest bezsporne i nie było kwestionowane przez pozwaną. Sąd Okręgowy nie naruszył też przepisu art. 13 ustawy o własności lokali. Jak już wyżej podniesiono, Sąd Apelacyjny w pełni podziela pogląd, że wspólnota nie może podejmować uchwał w przedmiocie wydatków ponoszonych przez poszczególnych właścicieli na utrzymanie ich lokali na mocy art. 13 ustawy. Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 385 k.p.c., Sąd Apelacyjny oddalił apelację, jako niezasadną.
źródło:
Portal cywilneprawo.pl 23 czerwca 2003
Status funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie której objęto współwłasnością przymusową środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym wspólnoty, jest niezgodna z prawem - uznał Sąd Najwyższy.
W przedmiotowej sprawie właściciele lokali upoważnili zarząd wspólnoty do zaciągnięcia w banku kredytu termoizolacyjnego. Kredyt ten miał być spłacony ze zgromadzonych na wyodrębnionym rachunku bankowym środków tzw. funduszu remontowego.
Wspólnota podjęła więc uchwałę, zgodnie z którą „wpłaty na fundusz remontowy stanowią zobowiązania z tytułu uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w zakresie wydatków na remonty nieruchomości. Środki na nim zgromadzone stanowią odrębną współwłasność wszystkich właścicieli lokali. W przypadku sprzedaży lokalu przez właściciela prawo do współwłasności środków zgromadzonych na funduszu przechodzi na nabywcę lokalu jako element prawa do udziału w nieruchomości wspólnej. Na nabywcę przechodzą również zobowiązania zbywcy lokalu z tytułu wpłat na ten fundusz jako obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością".
Z zapisem tym nie zgodziła się gmina będąca właścicielem części lokali w budynku, jednak sąd I instancji nie dopatrzył się naruszenia prawa ani interesu gminy. Uznał uchwałę za przykład racjonalnego i rzetelnego zarządzania nieruchomością wspólną.
Sąd II instancji zmienił jednak wyrok i postanowienia te uchylił, a Sąd Najwyższy uznał wyrok sądu II instancji za prawidłowy. Sąd Najwyższy stwierdził, że nie ma wątpliwości co do tego, że właściciele lokali mogą utworzyć fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty i określić w niej zasady gromadzenia tego funduszu oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty.
Każdy bowiem z właścicieli jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Przyjęcie przez właścicieli lokali określonego zadania inwestycyjnego wymaga, rzecz jasna, przesądzenia określonych zasad tworzenia funduszu, możliwości dokonywania ewentualnych wypłat z funduszu i reguł dysponowania tym funduszem w celu wykonywania zobowiązań zaciągniętych przez wspólnotę wobec osób trzecich.
Powstaje jednak kwestia przyjęcia przez wspólnotę mieszkaniową odpowiedniego sposobu takiej regulacji, skoro status prawny funduszu remontowego nie został w ogóle uregulowany w ustawie o własności lokali, a poszczególni właściciele lokali mogą mieć różne, sprzeczne interesy w zakresie potrzeby partycypacji w przedsięwzięciu inwestycyjnym wspólnoty.
Przedmiotem współwłasności właścicieli lokali może być tylko nieruchomość i wspólne części budynku, a nie także inne elementy, np. środki pieniężne tworzące fundusz remontowy. Niedopuszczalne jest zatem „uzupełnianie" zakreślonego przez ustawę przedmiotu nieruchomości wspólnej dodatkowo jeszcze o „środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym" i tym samym - zrównywanie statusu prawnego tych środków ze statusem prawnym nieruchomości wspólnej.
W związku z taką próbą uregulowania statusu funduszu remontowego we wspólnocie istniały wystarczające podstawy do żądania uchylenia tego postanowienia. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej nie może modyfikować stanu prawnego dotyczącego przedmiotowego zakresu współwłasności przewidzianej w art. 3 ust. 2 ustawy oraz kreować współwłasności w zakresie środków pieniężnych występujących w obrocie prawnym w funkcji środka zapłaty.
Wyrok Sądu Najwyższego z 22.04.2010 r., (sygn. akt V CSK 367/09)
źródło:
Administrator 1/2011 21.01.2011
Kontrowersyjne wyroki Sądu Najwyższego
Ostatnio szeroko komentowano wyrok Sądu Najwyższego (sygn. akt II CSK 358/10) z 26 stycznia 2011 r.
Wyrok ten był interpretowany jako wprowadzenie zasady, iż wspólnota mieszkaniowa ma prawo zdecydować uchwałą, że nadwyżki zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną po rocznym rozliczeniu pozostają na funduszu remontowym wspólnoty.
Analiza treści i uzasadnienia tego wyroku nie pozwala na wyciągnięcie tak zdecydowanego wniosku z dwóch powodów - wyrokowi sąd w składzie trzech sędziów nie nadał (i nie mógł nadać) mocy zasady prawnej. Ponadto sąd zdecydował jedynie o skierowaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez sąd apelacyjny, który prezentował odmienne stanowisko.
Źle się stanie, jeśli wspólnoty, opierając się na medialnych komentarzach do tego wyroku, będą stosowały wnioski z tych komentarzy jako zasadę prawną. Nieuniknione są konflikty, także dlatego, że niemal powszechną praktyką jest „łączne" coroczne rozliczanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną z kosztami mediów dostarczanych do poszczególnych lokali. A poza tym nadwyżki zaliczek nad wydatkami niekoniecznie w przypadku każdego członka wspólnoty są proporcjonalne do posiadanego przez niego udziału w nieruchomości wspólnej, co w efekcie może doprowadzić do tego, że poszczególni właściciele lokali będą uchwałą wspólnoty zmuszani do pozostawiania na rachunku funduszu remontowego kwot nieproporcjonalnych do udziałów.
To niewątpliwie skłoni niektórych do występowania na drogę sądową, a sądy postawi w trudnej sytuacji.
Nie wiem, jak rozpatrzy kontrowersyjną sprawę sąd apelacyjny - być może nie zgodzi się ze stanowiskiem Sądu Najwyższego. Do czasu uprawomocnienia się ostatecznego wyroku należałoby wstrzymać się z opiniami, tym bardziej że stanowisko SN jest kontrowersyjne, przede wszystkim dlatego, że nadaje nowe znaczenie terminowi „zaliczka".
Do tej pory było oczywiste, że po rozliczeniu roku każdy członek wspólnoty ma prawo niewykorzystane środki wycofać, zaś jeśli miałyby pozostać na rachunku bankowym z przeznaczeniem na przyszłe wydatki, to musiałby się na to zgodzić. Warto podkreślić, że przypadek, gdy właściciel lokalu jest zmuszony uchwałą wspólnoty do pozostawienia swoich pieniędzy na rachunku wspólnoty, daje mu prawo do kwestionowania decyzji wspólnoty w oparciu o treść art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali związku z art. 14 oraz art. 15, gdyż żądanie wpłacenia większych niż wynikałoby to z uchwały wspólnoty zaliczek byłoby nadinterpretacją zapisów ustawowych.
Nie wydaje się możliwe, aby art. 22 ust. 3 punkt 3 zezwalał wspólnocie na powiększenie zaliczek po upływie roku, jeśli wpłacone pokrywały zaplanowane wydatki. Nie można wykluczyć, że uchwała zatwierdzająca plan gospodarczy oraz w konsekwencji - wysokość zaliczek - mogłaby być przez właściciela lokalu zaskarżona, gdyby zaliczki miały być wyższe niż wystarczające na pokrycie zaplanowanych zadań.
Uzasadniając swoje stanowisko, Sąd Najwyższy oparł się m.in. na uzasadnieniu wyroku z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07), który ma moc zasady prawnej. Warto przytoczyć jego sentencję - cyt.:
„Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku".
I jeszcze fragment uzasadnienia:
„... do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu... Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną, a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli. W odniesieniu do tego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty."
Przywołany wyżej wyrok jest niesłychanie istotny, chociaż zdarzają się wątpliwości związane z jego stosowaniem. Przede wszystkim wydaje się, że może on stanowić podstawę do braku możliwości wycofania wpłaconych zaliczek na fundusz remontowy przez sprzedającego lokal, podczas gdy w takich sprawach sądy nakazywały zwrot niewykorzystanych zaliczek.
Ponadto powstają wątpliwości dotyczące tytułu własności lokalu, który powstał w wyniku adaptacji części nieruchomości wspólnej z przeznaczeniem na biuro zarządu i został wyodrębniony jako własność wspólnoty, a później - uchwałą wspólnoty - miałby być wynajęty.
Czy w takim przypadku należałoby najpierw zbyć ten lokal na rzecz ogółu właścicieli (współudział)? Sprawa wymaga jednoznacznego wyjaśnienia.
Omawiany na wstępie wyrok SN prezentuje inną filozofię, niż ta, która wcześniej stanowiła podstawę dla sądów stwierdzających, że nadpłatę zaliczek należy bezwzględnie zwrócić wpłacającym. Wydaje się, że warto „pochylić się" nad ustawą o własności lokali i ją znowelizować w taki sposób, by jej zapisy były jednoznaczne i nie było potrzeby odwoływania się do sądów.
źródło:
Administrator 6/2011 07.07.2011
2. Skarga na Zakład Gospodarki Mieszkaniowej
Zakład Gospodarki Komunalnej utrudnia działalność wspólnotom mieszkaniowym i naraża je na straty - twierdzą pracownice biura, które przejęło zarządzanie kilkoma wspólnotami
O złej pracy ZGM-u mówią Agnieszka Bar (z lewej) i Agnieszka Graczyk (© Piot Krzyżanowski)
Masz zdjęcie do tego tematu? Wyślij
Tak złe zdanie o miejskiej jednostce ma firma Zarządzająca Nieruchomościami Eureka, która sypie przykładami jak z rękawa: z końcem sierpnia tego roku wspólnota z alei Wolności 62-68 rozwiązała umowę dotyczącą zarządzania przez ZGM budynkiem, ale do dziś nie może wyegzekwować od zakładu całej dokumentacji.
Zarząd wspólnoty skierował więc sprawę do sądu i zawiadomił prokuraturę, że ZGM, działający również w imieniu Gminy Miejskiej Głogów, nie wywiązuje się z wpłat na konto z tytułu funduszu remontowego oraz opłat bieżących. Kolejna wspólnota, przy alei Wolności 10, odebrała swoją dokumentację finansową z ZGM, ale dopiero po upomnieniu przez Ministerstwo Infrastruktury, do którego trafiła skarga w tej sprawie. Członkowie innej wspólnoty, plac Tysiąclecia 8-13, otrzymali złe rozliczenie za wodę. Doliczono im kwotę za pierwszy kwartał tego roku, za który już wcześniej były wystawione rachunki.
Biuro Zarządzania Nieruchomościami Eureka twierdzi, że ZGM ma na sumieniu wiele innych spraw.
-I wciąż wychodzą nowe - mówią pracownicy firmy Eureka. - Z ośmiu wspólnot, które prowadzimy, trzy były wcześniej pod zarządem ZGM-u. Mimo iż właściciele nieruchomości zlecili nam zajmowanie się majątkiem, to ZGM w dalszym ciągu zachowuje się jak jedyny i nieomylny zarządca - dodaje Agnieszka Bar. - Dlatego w październiku wysłałam pismo do Ministerstwa Infrastruktury z prośbą o wszczęcie postępowania w kilku sprawach.
Chodzi między innymi o zarządzanie i pobieranie za to opłaty bez zawarcia umowy (wspólnota przy ul. Słowiańskiej 14), częste błędy w rozliczeniach finansowych (wspomniana wspólnota przy placu Tysiąclecia i podwójne rachunki za wodę), czy odmowa ZGM-u wydania dokumentacji finansowej wspólnoty po rozwiązaniu z nią umowy.
Zarzuty wobec ZGM-u potwierdzają osoby, które należą do wspólnot. - Nasze kłopoty zaczęły się z chwilą, gdy część mieszkańców zdecydowała się zrezygnować z zarządzania przez ZGM - przyznaje Tomasz Downar z alei Wolności. - A zdenerwowało nas to, że nic nie robili w naszym bloku, a na zebraniach kończących rok wypisane były listy wykonanych remontów. Wpisali nawet wymianę okien na klatkach schodowych, a wcale tego nie zrobili. Kiedy od września chcieliśmy przejść do innego zarządcy, do tej pory nie oddano nam dokumentów.
Marek Rychlik, p. o. dyrektora ZGM-u przyznaje, że na prośbę ministerstwa ustosunkował się do zarzutów Eureki, ale nie ujawni nam treści odpowiedzi. Dodał też, że jest zaskoczony zachowaniem biura. - Wspólnoty powstały na mieniu gminy Głogów, więc zarządcą, z mocy prawa, jest Zakład Gospodarki Miejskiej - wyjaśnia Marek Rychlik. - Oczywiście reguluje to stosowna umowa między stronami. Wspólnota ma prawo zmienić zarządcę, ale musi tego chcieć większość właścicieli. Potwierdzeniem takiej decyzji jest uchwała. Zarządzamy wspólnotą przy alei Wolności 62-68, bo taka jest wola większości właścicieli - mówi dyrektor. - Owszem, była próba wypowiedzenia nam umowy, ale nie postarano się o to, aby zrobić to zgodnie z obowiązującymi przepisami. Przychodzili do nas mieszkańcy tej wspólnoty i prosili, abyśmy dalej zarządzani ich nieruchomością.
Dyrektorowi ZGM-u nic też nie wiadomo o tym, że wspólnota pozwała zakład do sądu. Przyznał natomiast, że wspólnota z placu Tysiąclecia 8-13 faktycznie otrzymała błędne wyliczenia za wodę, ale pomyłkę naprawiono. - Wysłaliśmy stosowne korekty do rachunków i przeprosiliśmy mieszkańców za błąd - dodaje dyrektor, który nie wyklucza, że pomyłki, choć nie powinny, mogą się zdarzać. - Do 2007 roku ZGM nie zrobił prawie nic. Staramy się porządkować zaszłości, ale wszystko wymaga czasu. Uważam, że i tak w ciągu dwóch lat udało się wiele zrobić, choćby docieplić kilkanaście budynków - mówi dyrektor Rychlik.
Kilka dni temu do głogowskiej prokuratury wpłynęło kolejne zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa przez ZGM. Złożyła je Wanda Matusiak ze wspólnoty przy ul. Spółdzielczej 1-4. Na jednej ze ścian ich budynku, od 2008 r. wiszą dwa billboardy. Wspólnota dała zgodę ZGM-owi na podpisanie umowy tylko z jedną z firm, ale zakład podpisał też drugą. Za reklamy na ścianie, według umów, jedni płacą 400 zł, drudzy 500 (kwartalnie). A w sprawozdaniu za 2008 rok sporządzonym przez ZGM wykazano tylko zysk z jednej umowy. Dyrektor Rychlik dowiedział się o tym od nas. - Sprawdzę to najszybciej jak się da - zapewnił zdenerwowany.
- Jeśli okaże się, że ktoś zaniedbał tą sprawę, obiecuję, że wyciągnę surowe konsekwencje.
źródło: